Polizza decennale postuma

Costruzioni e rischi edili: arriva la polizza decennale postuma

Si è concluso dopo 17 anni l’iter che ha definito l’obbligo e lo schema della polizza decennale per gli immobili in costruzione. Questo strumento tutela gli acquirenti in caso di danni postumi rispetto al termine della realizzazione dell’edificio.

 

 

Dopo 17 anni, si è concluso l'iter che ha portato alla definizione dell'obbligo e dello schema della polizza decennale per gli immobili in costruzione. Uno strumento normativo e assicurativo a tutela degli acquirenti in caso di danni postumi al termine della costruzione. La novità normativa si inserisce in una più ampia visione di tutela per un settore, quello dell'Edilizia e delle Costruzioni, che porta con sè un serie di rischi che coinvolgono numerosi attori, la cui mappatura si rende necessaria al fine di individuare le adeguate coperture assicurative.

Polizza decennale per gli immobili in costruzione

Con un decreto interministeriale, Ministero dello Sviluppo Economico e Ministero dell'Economia e delle Finanze, mettono la parola fine al lunghissimo iter per addivenire allo schema di polizza a tutela di chi acquista un immobile in costruzione, previsto al D.Lgs. 122/05.
Di seguito quanto previsto dalla nuova norma:

  • il costruttore ha l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente;
  • la polizza deve avere effetto dalla data di ultimazione dei lavori;
  • la copertura riguarda i danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione;
  • la polizza deve essere consegnata all'acquirente, all'atto del trasferimento della proprietà, a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere solo dall'acquirente, e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.

In caso di costruttori inadempienti, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di escutere la fideiussione. Quest'ultima è prevista dal decreto del Ministero della Giustizia, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 24 agosto 2022, rientrando nell'alveo delle nuove garanzie previste per chi sceglie di acquistare un immobile in costruzione.

 

Struttura della polizza per gli immobili in costruzione

Il decreto che norma la polizza decennale postuma, prevede allegati riportanti il modello standard (Allegato A – Schema Tipo), inoltre per semplificare le procedure di attivazione della copertura assicurativa, contraente e assicuratore  hanno a disposizione una scheda tecnica da compilare e sottoscrivere (Allegato B), oltre all'attestazione di conformità della polizza assicurativa (Allegato C).
Il decreto dunque fornisce a operatori del settore assicurativo, costruttori e acquirenti, una struttura indicante il contenuto minimo della polizza assicurativa. Contenuto che può essere modificato esclusivamente nel caso in cui questo risulti maggiormente favorevole per il beneficiario, cioè l'acquirente.
Al momento del rogito, dunque:

  • il costruttore presenta copia della polizza e copia dell'attestazione di conformità;
  • l'assicuratore rilascia copia dell'attestazione di conformità al notaio che ne faccia richiesta;
  • nell'atto occorrerà indicare gli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità.

Fabrizio Capaccioli, AD di Asacert (Ente accreditato da Accredia per le attività di controllo tecnico in corso d'opera) e Vicepresidente di Green Building Council Italia, afferma:

"Con l'introduzione dello schema tipo di polizza assicurativa sull'immobile acquistato si colma un vuoto legislativo per anni rimasto sospeso e si tutela l'interesse dell'acquirente. Resta viva l'amarezza che ci siano voluti così tanti anni per colmare un vuoto normativo di essenziale importanza per i cittadini."

 

Immobili in costruzione: rischi operativi e obblighi di legge

Se la nuova polizza tutela gli acquirenti in caso di problematiche postume rispetto alla realizzazione dell'immobile, chi opera nell'edilizia deve fronteggiare anche i rischi operativi. Quelli che si presentano fin dalla posa della prima pietra di un cantiere. Dunque le tutele assicurative non riguardano i soli acquirenti, ma anche le imprese edili e i loro lavoratori, esposti ad una serie di rischi che vanno gestiti al fine di garantire sicurezza e continuità del business.
Quello dell'edilizia e delle costruzioni è infatti il settore più colpito dagli incidenti sul lavoro, con conseguenze anche fatali (nel 2022 si registra un decesso ogni dieci giorni, purtroppo). Oltre ai danni alle persone, occorre considerare anche quelli materiali, che possono risultare talmente gravi da pregiudicare l'effettiva realizzazione dell'opera, con ricadute non solo sul business del costruttore ma anche su quelli di operatori terzi.
Sabrina Ferri, Responsabile Divisione Costruzioni e Infrastrutture Assiteca, afferma:

"Pensiamo, ad esempio, a un incendio in un fabbricato sul quale insistono lavori di efficientamento energetico in centro città: il danno riguarda l’opera in costruzione, ma la messa in sicurezza coinvolge tutta l’area circostante, con interventi di settimane, se non mesi, e un impatto importante su condòmini di altri edifici, viabilità e servizi."

Si tratta di questioni che riguardano la collettività e nel nostro Paese sono normate dal Testo Unico sulla Salute e Sicurezza sul Lavoro (D.Lgs. 81/2008), e a livello UE abbiamo la Direttiva Cantieri 92/57/CEE, recepita in Italia con il D.Lgs. 494/1996.
La norma individua tutti i soggetti coinvolti, definendo la "catena della sicurezza": committente, responsabile dei lavori, coordinatore della sicurezza nella fase di progettazione (Csp), coordinatore nella fase di esecuzione (Cse), impresa affidataria, impresa esecutrice e lavoratori autonomi.
A ciascun soggetto sono attribuiti obblighi specifici e vengono individuate le possibili responsabilità e le conseguenti sanzioni in ambito amministrativo, penale e civile. Queste ultime generano obblighi di risarcimento di un danno.

 

Risk Management nell'edilizia

Norme ben precise, "catena della sicurezza" definita, responsabilità e sanzioni che riguardano ciascun attore coinvolto. Tutti elementi che richiamano l'esigenza di una buona progettazione non soltanto della costruzione ma anche del sistema di tutela e prevenzione dei rischi, dagli infortuni ai danni materiali.
Ciò comporta una efficace mappatura dei rischi al fine di sottoscrivere le polizze di Responsabilità Civile migliori. Il trasferimento del rischio ad un assicuratore consente di tutelarsi in ambito civilistico dai casi di richiesta di risarcimento, ferme restando le responsabilità penali che restano in capo ai diretti interessati.
Mappatura completa dei rischi e scelta delle polize più adatte portano alla ribalta il ruolo dei broker assicurativi, e in particolar modo di quelli specializzati nel settore dell'Edilizia e delle Costruzioni, che portano ai propri clienti una doppia verticalità, quella di settore appunto e quella legata al mercato assicurativo. Una combinazione che porta ad una analisi attenta e puntuale delle responsabilità di tutti i soggetti partecipanti ai lavori (professionisti, imprese, committente), unitamente alla natura e tipologia di lavori da eseguire.
Gli obiettivi delle attività di Risk Management sono molteplici:

  • individuare il patrimonio da tutelare e le responsabilità civili o contrattuali legate sia allo specifico settore di attività, sia al personale, sia ai rapporti esterni;
  • analizzare lo stato del rischio derivante dal tipo di attività esercitata;
  • verificare i sistemi di prevenzione e protezione esistenti, nonché definire il livello di sicurezza da assumere come base per la scelta del trattamento dei rischi.

La visione globale di Assiteca del "rischio del cantiere" fornisce, in caso di danno, tutte le condizioni per il ristoro dovuto, senza la compromissione del compimento dell’opera o l'estrema conseguenza del fallimento dei soggetti coinvolti chiamati a rispondere con il proprio patrimonio personale.

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